La rémunération d’une agence immobilière est strictement encadrée par la loi. Dans un arrêt rendu le 26 mars 2026, la Cour de cassation est venue rappeler un principe fondamental : une agence immobilière ne peut percevoir sa commission que si la vente est effectivement conclue dans les conditions prévues au mandat.
Une décision importante qui rappelle les droits des vendeurs, des acquéreurs… mais aussi les limites de la rémunération des intermédiaires.
Une vente qui n’a finalement jamais été réalisée
Dans cette affaire, une société souhaitant acquérir un terrain avait confié un mandat de recherche à une agence immobilière. Cette dernière disposait également d’un mandat de vente donné par la propriétaire du terrain.
Une promesse unilatérale de vente est alors signée entre les parties, sous réserve de plusieurs conditions suspensives, notamment l’obtention d’une garantie financière.
Malgré la réalisation de ces conditions, l’acquéreur décide finalement de ne pas lever son option d’achat. Le terrain est ensuite vendu à un autre acquéreur.
Estimant avoir pleinement accompli sa mission, l’agence immobilière réclame le paiement de sa commission.
La Cour de cassation refuse le versement des honoraires
Les juges donnent raison aux vendeurs.
Ils rappellent que, dans une promesse unilatérale de vente, seul le vendeur s’engage à vendre son bien. L’acquéreur, lui, reste libre de lever ou non son option dans le délai prévu.
En l’absence de levée d’option, la vente n’est pas formée.
Par conséquent, l’agence immobilière ne peut prétendre au paiement de sa commission, même si elle a effectivement rapproché les parties et participé aux négociations.
Promesse unilatérale ou compromis de vente : quelle différence ?
Cette décision est aussi l’occasion de rappeler une distinction essentielle.
Dans une promesse unilatérale de vente, le vendeur s’engage à vendre, tandis que l’acquéreur bénéficie d’une simple option d’achat qu’il peut décider d’exercer ou non.
À l’inverse, dans un compromis de vente (ou promesse synallagmatique), vendeur et acquéreur s’engagent réciproquement à conclure la vente, sous réserve des éventuelles conditions suspensives.
Cette différence produit des conséquences juridiques importantes, notamment sur la rémunération de l’intermédiaire immobilier.
Sécuriser son projet immobilier
L’achat ou la vente d’un bien immobilier ne se résume pas à la signature d’un document. Le choix entre une promesse unilatérale, un compromis de vente ou un autre mécanisme juridique peut avoir des conséquences importantes sur les droits et obligations de chacun.
Il est donc essentiel d’être accompagné afin de sécuriser chaque étape de la transaction.
💡 Le conseil du notaire : avant de signer un mandat, une promesse de vente ou un compromis, prenez le temps de comprendre les engagements pris par chacune des parties. Votre notaire vous accompagne pour sécuriser juridiquement votre transaction et prévenir tout litige.
Source : Cour de cassation, 3e chambre civile, 26 mars 2026, n° 24-13.838.
📍 Vous avez un projet immobilier ou une question juridique ? Les notaires de ONA – Office Notarial Aubière sont à votre disposition pour vous conseiller.
📞 04 73 44 08 08
📧 etude.aubiere@officeona.notaires.fr
🌐 www.ona-notaires.fr
