Du fait de la complexité des vérifications nécessaires à la sécurisation de la vente, il est de pratique courante de signer un avant contrat. Ce peut être une promesse unilatérale (seul le vendeur s’engage à offrir à l’acheteur une option d’exclusivité pour une durée déterminée) ou une promesse synallagmatique aussi appelée compromis (les deux parties s’engagent ; l’une à vendre, l’autre à acheter).
Outre, la détermination des parties, la désignation du bien et de son prix, il contient l’ensemble des droits et obligations des contractants et les conséquences du non-respect de celles-ci (condition suspensive d’obtention du prêt, date butoir de signature de la vente et conséquence de son dépassement, …).
Bon à savoir : compte tenu de la complexité du droit de la vente, du nombre de documents à annexer à la promesse (diagnostics, informations sur la copropriété, servitudes administratives, …), il est plus prudent de se tourner vers son notaire, professionnel du droit, spécialiste de la rédaction des actes juridiques.
La signature d’une promesse ou d’un compromis fait courir un délai de rétractation de 10 jours au bénéfice de l’acquéreur non professionnel, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée lui notifiant l’acte ou de sa remise en mains propres par le professionnel mandaté pour la vente. L’acquéreur peut donc renoncer à l’achat sans avoir de justification à fournir.
Lorsque la vente authentique n’est pas précédée d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, l’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de réflexion de 10 jours à compter de la notification ou de la remise du projet d’acte pour renoncer librement à l’achat (L271-1 al 5 CCH). En aucun cas l’acte définitif ne peut être signé pendant ce délai.
Cette dernière étape formalise la transmission de la propriété. A ce stade, le notaire a opéré un certain nombre de vérifications afin d’assurer la sécurité de la transaction (vérification de l’origine de propriété, de l’absence d’inscription hypothécaire, de l’existence de servitudes, d’éventuels droits de préemption, …). Après relecture de l’acte, le notaire et les parties le signent puis le notaire le transmet au service de la publicité foncière pour publication.
Elles diffèrent en fonction du type d’avant-contrat signé.
Dans le cadre d’une promesse synallagmatique valant vente
En cas de refus d’une des parties de régulariser la vente définitive, l’autre partie peut demander au tribunal judiciaire :
Dans le cadre d’une promesse unilatérale
Dans la pratique, la promesse prévoit souvent une clause pénale (montant forfaitaire dû à titre de dédommagement), visant à sanctionner cette faute. Ce montant peut faire l’objet d’ une modération ou d’une augmentation par le juge si elle lui parait manifestement excessive ou dérisoire.
Source – Notaires de France – Devenir propriétaire : la signature des actes de vente