Un chef d’entreprise peut être amené à acquérir le local dans lequel il exploite son activité. Il se posera alors la question du mode de détention de ce local. Dans certains cas, il peut être intéressant pour un entrepreneur d’acquérir le local professionnel au travers d’une Société Civile Immobilière (SCI) professionnelle. Cette forme sociale présente certains avantages, notamment pour l’obtention d’un prêt bancaire ou pour la transmission.
Cela se traduit, du point de vue comptable par l’inscription de l’ immeuble au bilan de l’entreprise.
Avantages :
• Les frais d’acquisition sont déductibles du résultat de l’entreprise.
• Les intérêts de l’emprunt souscrit pour acquérir sont déductibles du résultat.
• L’entrepreneur pourra amortir les constructions, ce qui signifie qu’il pourra déduire du résultat annuel, une somme correspondant à une fraction de la valeur de l’immeuble en fonction de la durée d’utilisation de celui-ci.
Inconvénients :
• L’inscription de l’immeuble augmente la valeur de l’actif du bilan, ce qui rend plus couteuse la vente de l’entreprise, à moins que le chef d’entreprise ne dévalorise la partie immobilière.
• Si le chef d’entreprise décide de conserver l’immeuble, pour le louer, il devra le sortir du bilan, ce qui générera une taxation au titre des plus-values.
• Si l’entreprise rencontre des difficultés, l’immobilier inscrit au bilan ne sera pas protégé de la liquidation et subira le même sort que le fonds de commerce en cas de redressement ou liquidation judiciaire.
Aussi, pour éviter ces inconvénients, les chefs d’entreprise ont pris l’habitude d’acquérir l’immeuble destiné à abriter l’activité dans le cadre d’une société civile immobilière (SCI) constituée par exemple avec leur conjoint.
La SCI professionnelle est une société civile dont l’objet social porte sur la gestion d’un patrimoine immobilier. Ce patrimoine immobilier est constitué des locaux utilisés dans le cadre d’une activité professionnelle. La SCI est composée d’au moins deux associés. Elle permet de distinguer le bien immobilier de l’exploitation commerciale. Elle est une alternative à la gestion directe des locaux professionnels.
Bon à savoir : La SCI n’a pas besoin d’un capital minimum lors de sa constitution. La responsabilité des associés est illimitée, au prorata de leur participation dans le capital social. La SCI est en principe soumise à l’impôt sur le revenu, mais dispose d’une option pour l’impôt sur les sociétés. Quant à la gestion de la SCI, elle est confiée à un gérant, personne physique ou morale, associé ou non. La société civile immobilière (SCI) met alors l’ immeuble acquis à la disposition de l’entreprise au moyen d’un bail .
Inconvénients :
• Les frais d’acquisition et les intérêts d’emprunts ne sont pas déductibles du résultat de l’entreprise.
• L’immeuble n’est pas amortissable.
Avantages :
• L’immeuble professionnel est en principe à l’abri d’une procédure qui affecterait l’entreprise.
• Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers.
• En cas de vente et sous réserve d’option à l’impôt sur le revenu, l’imposition sur les plus-values est celle des particuliers: exonération complète après 22 ans de détention (30 ans pour les prélèvements sociaux). Lorsque la société est soumise à l’IS, ses plus-values immobilières sont considérées comme des résultats classiques.
• La SCI peut constituer un outil de gestion du patrimoine professionnel facilitant sa transmission au profit de ses enfants. L’intégration des nouveaux associés peut se faire à l’aide de la cession de parts sociales de la SCI. Il est alors possible de profiter des abattements offerts pour les donations, afin de diminuer la base imposable. De plus, il est envisageable de recourir au démembrement de propriété , c’est-à-dire, de ne donner que la nue-propriété tout en conservant l’usufruit (le droit de jouir et de récupérer les revenus). La valeur de la nue-propriété est plus faible que la valeur de la pleine propriété.
• L’entrepreneur se constitue un patrimoine immobilier à travers la SCI sans devoir payer personnellement les coûts et dépenses des biens. Le coût des travaux et les remboursements de crédit sont déduits des bénéfices de la SCI alors que les loyers versés sont déductibles des revenus de l’activité professionnelle. Attention : Les loyers ne sont déductibles que s’ils sont conformes au prix du marché.
• Lorsque la SCI réalise un déficit, les associés peuvent reporter ce déficit foncier sur leur déclaration afin de faire diminuer le montant de leur revenu foncier et d’imputer une partie du déficit sur l’ensemble de leur revenu global.
Une analyse personnalisée et approfondie de votre situation patrimoniale permettra d’affiner l’intérêt de constituer ou non une SCI. Dans l’affirmative, il faudra apporter la plus grande attention à la rédaction des statuts, et du bail commercial, faire publier un avis de création dans un journal d’annonces légales, immatriculer la société au Registre du commerce et des sociétés, tenir des assemblées générales et une comptabilité autonome.
Reste à étudier
• la fiscalité (option pour l’impôt sur les sociétés au lieu de l’impôt sur le revenu),
• le mode de financement (crédit « classique » ou crédit-bail) ou d’autres modes d’acquisition plus « sophistiqués » (bail à construction, bail emphytéotique…).
Source : Achat d’un local professionnel : SCI ou détention directe ?
Notaires de France
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