L’analyse du marché immobilier est issue de la Note de conjoncture immobilière des notaires de France. Elle présente la conjoncture immobilière en France : tendance et évolution des prix de l’immobilier.
Voici quelques semaines, la note de conjoncture immobilière du premier trimestre 2020 était finalisée sous un climat de profondes incertitudes. Toutefois, désireux de répondre aux interrogations légitimes du public en ces instants inédits, mais tout aussi soucieux de ne pas verser dans la prédication ni dans l’excès optimiste ou pessimiste, il était proposé un exercice prospectif distinguant ce que pourraient être, d’une part, les différents temps de la reprise de l’activité immobilière et, d’autre part, les scénarii envisageables pour chacun d’eux. Il apparaît pertinent, compte tenu de ce séquencement, de poursuivre l’exercice à la lumière des données collectées depuis lors.
En premier lieu, les événements anticipés dans le court terme d’après confinement sont effectivement survenus : il y a bien eu un effet de reprise instantané, saisissant quant aux volumes. Mais comme déjà indiqué, celle-ci n’est rien d’autre qu’un rebond technique : il ne s’agit que de la concrétisation d’affaires initiées avant le blocage de l’activité. En tant que telle, elle n’impacte pas vraiment la conjoncture, et ne vient pas gommer les presque deux mois d’inactivité de la période du 17 mars au 11 mai 2020 : les volumes relevés en avril 2020 s’établissent à 973 000 transactions sur un an, faisant ainsi redescendre le volume annuel de transactions à un niveau similaire à celui observé en février 2019 ; pour la première fois depuis mi-juillet 2015, l’évolution sur un an des volumes de transactions est négative (-1,2 %). Cette évolution négative était attendue et ne surprendra pas les observateurs du marché immobilier. Elle n’est pas corrélée à des paramètres propres à celui-ci, mais dépend fortement, on l’a vu, de paramètres exogènes.
Cela étant observé, il demeure intéressant de scruter ces chiffres d’un peu plus près, afin de détecter des tendances plus attachées au marché immobilier lui-même. L’observation des chiffres arrêtés à mars est, à ce titre, instructive : elle met en évidence un nombre de transactions certes important (1 037 000, après 1 065 000 transactions à fin décembre 2019), mais toutefois en relative diminution. Les volumes, hors état d’urgence sanitaire, avaient donc entrepris une inflexion légèrement baissière. Ce constat ne doit pas inquiéter outre mesure, le nombre de transactions ayant connu plusieurs années de hausse ininterrompue. Dans l’orientation favorable de ce qu’étaient les paramètres immobiliers du début d’année, nous pouvions raisonnablement considérer avoir atteint un plafond.
Cette tendance se confirme en Île-de-France, de manière logiquement plus marquée : à Paris, les volumes de ventes d’appartements des 12 derniers mois (d’avril 2019 à mars 2020) ont baissé de 8 % comparé aux 12 mois précédents. Si on isole le 1er trimestre 2020, les transactions de la capitale ont reculé de 23 % par rapport au 1er trimestre 2019. Cet exercice comparatif permet de mieux dissocier l’impact de la pandémie, de la tendance générale des volumes immobiliers.
En synthèse, et dans la droite logique de ce qui avait été anticipé au trimestre précédent, la crise sanitaire générera, peu ou prou, une année de 10 mois en termes de volumes, corrélée à une tendance plus générale d’atterrissage de la hausse du nombre de transactions. Il est assez vraisemblable que les volumes de reprise, à la rentrée prochaine de septembre, confirment cette orientation, tous paramètres égaux par ailleurs.
Au 1er trimestre 2020, le volume annuel de transactions engageait une légère inflexion tout en restant à un niveau très élevé : en février 2020, le nombre de transactions réalisées sur un an est estimé à 1 068 000, pour 1 073 000 à fin janvier 2020. En avril 2020, le volume annuel de transactions repasse bien en dessous du million. Son évolution sur un an est négative (-1,2 %), ce qui ne s’était pas produit depuis mi-juillet 2015. Il retrouve un niveau similaire à celui observé en février 2019, à 973 000 mutations sur un an.
À moyen terme, la situation du marché immobilier reste dans l’inconnue, l’effet mécanique de report n’effacera pas les séquelles inéluctables et brutales de l’arrêt quasi-total de l’activité immobilière pendant de longues semaines. Le nombre des ventes de logements pourrait ne retrouver son niveau d’avant crise uniquement à la fin de l’année 2021.
Comme souligné lors de la dernière note de conjoncture, la résilience du marché immobilier est à ce jour remarquable : malgré les menaces de la crise sanitaire sur le marché de l’emploi, à court terme, et la perte inéluctable d’acquéreurs potentiels que ceci impliquerait, les notaires, sur la majeure partie du territoire, témoignent actuellement de la très forte appétence du public pour l’acquisition immobilière qui peut parfois friser l’irrationnel dès lors que certains, qui financièrement le peuvent, souhaitent concrétiser au plus vite une acquisition immobilière. L’explication est protéiforme, entre un changement de logement après le confinement, la sécurisation d’économies face aux soubresauts des marchés financiers, voire la crainte d’une éventuelle nouvelle fiscalité ou encore par des économies réalisées lors du confinement qui font apparaître un « apport » supplémentaire.
Ceci tend à confirmer que, même dans un monde devenu défiant, même face à des marchés financiers qui ont repris quelques couleurs, les Français manifestent plus que jamais un intérêt marqué pour la pierre, la sécurité qu’elle leur apporte, tant en garantie de capital qu’en rendement, et dans sa capacité à fournir le complément de revenus dont ils auront sans doute un jour besoin. On note à ce titre une reprise claire de la confiance des ménages, après une baisse historique pendant le confinement : selon l’Insee, en juin, la proportion des ménages estimant qu’il est opportun de faire des achats importants augmente nettement et rejoint sa moyenne de longue période, après 5 mois consécutifs de baisse… Les mouvements sociaux avaient fortement atteint le moral des Français, mais il semble envisageable de croire que la pandémie a plutôt fait office de catharsis et que la population a désormais davantage envie de croire en son avenir.
Néanmoins, ce rebond de confiance s’opère en pleine conscience : les Français affirment leurs craintes concernant l’évolution du chômage. Cette confiance raisonnée et consciente de son environnement, favorable à la mise en œuvre d’un projet immobilier, doit être soulignée. Le recentrage des orientations des Français vers des besoins essentiels, révélés par la crise sanitaire, semble naturellement les amener à considérer la qualité de leur logement (éventuellement conjuguée à de nouveaux outils de travail à distance), comme un paramètre primordial, plus absolu encore qu’il ne l’était traditionnellement : un projet de vie repose souvent sur un projet immobilier. À ce titre, l’assagissement possible des prix sur le court terme est un paramètre qui pourra conforter l’acquéreur dans son intention d’achat.
Par conséquent, il est possible de confirmer les prospectives annoncées lors du trimestre précédent, en soulignant que, sauf à être totalement entraîné par un cataclysme économique et/ou sanitaire global, les paramètres immobiliers ci-dessus analysés, à l’approche d’un assagissement des hausses de prix, et de volumes certes circonscrits, mais aussi plus pérennes, garantiront au marché la résilience requise.
La rentrée 2020 sera la marque, plus encore qu’à l’accoutumée, d’un nouveau départ.
Source : Marché immobilier : tendance et évolution des prix de l’immobilier
Notaires de France.
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