La plus-value est égale à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat ou la valeur déclarée, lorsque le bien a été reçu par donation ou succession. Le régime des plus-values immobilières varie selon le prix de vente, la nature du bien et la durée de détention. Avant de vendre, mieux vaut connaître avec précision le sort qui sera réservé à ses plus-values immobilières.
La plus-value est égale à la différence entre le prix de vente (diminué des frais de cession et du montant de la TVA acquittée) et le prix d’achat (majoré des frais d’enregistrement réellement payés lors de l’achat ou forfaitairement de 7,5 % du prix d’achat) ou la valeur déclarée lorsque le bien a été reçu par donation ou succession (majorée des frais réels et droits de mutation à titre gratuit si ceux-ci ont été supportés par le donataire ou l’héritier).
Le prix d’acquisition peut être majoré des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration dès lors qu’elles ont été supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise sous réserve de présentation des justificatifs (factures soumises à TVA. (Nota : les matériaux et travaux effectués par le propriétaire lui-même ne sont plus déductibles.) Il faut de plus qu’elles n’aient pas déjà été prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu (notamment déduction au titre des revenus fonciers) et qu’elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives (CGI, art. 150 VB II, 4°).
Les travaux pris en compte pour la détermination des plus-values immobilières sont définis de la même manière que ceux pris en compte pour la détermination du revenu foncier imposable. Seules peuvent être prises en compte en majoration du prix d’acquisition les dépenses réalisées depuis l’achèvement de l’ immeuble ou son acquisition si elle est postérieure.
Dans tous les cas, les dépenses d’entretien et de réparation, y compris les grosses réparations, ne figurent pas parmi les dépenses pouvant être prises en compte pour le calcul de la plus-value. Elles s’entendent de celles qui correspondent à des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d’en permettre un usage normal.
Les dépenses venant en majoration du prix d’acquisition doivent être justifiées (CGI, art. 150 VB II). Cependant, les pièces justifiant des travaux ne sont fournies que sur demande de l’administration (CGI, ann. II, art. 74 SI).
Alternativement, le vendeur peut majorer de 15 % la valeur d’acquisition s’il est propriétaire depuis plus de 5 ans, de manière forfaitaire, sans avoir à établir la réalité des travaux, le montant des travaux effectivement réalisés ou son impossibilité à fournir des justificatifs (CGI, art. 150 VB II, 4°). Il n’y a pas lieu de rechercher si les dépenses de travaux ont déjà été prises en compte pour l’assiette de l’impôt sur le revenu. Le forfait de 15% est une simple faculté pour les contribuables propriétaires de leur bien depuis plus de cinq ans. Il ne se cumule pas avec les frais réellement supportés par le propriétaire.
Si de nombreux travaux ont été effectués dans la résidence secondaire, le notaire conseillera de conserver toutes les factures car le prix d’achat peut faire l’objet d’une majoration du montant des dépenses réelles des travaux dont les factures ont été conservées. À défaut, seule la majoration forfaitaire de 15% pourra s’appliquer sans justificatif si le bien est détenu depuis au moins cinq ans.
Les plus-values sont soumises forfaitairement à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux à un taux global de 17,2 %. Le cas échéant, elles sont soumises à la taxe forfaitaire sur les cessions de terrains nus devenus constructibles et/ou à la taxe sur les plus-values immobilières élevées.
Le taux et la cadence de l’abattement pour la durée de détention sont différents pour déterminer l’assiette imposable à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Ainsi, la plus-value immobilière est exonérée :
au bout de 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu,
au bout de 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux.
Les années de détention sont décomptées depuis le jour anniversaire de l’acquisition du bien (date d’achat, date de la donation ou date du décès)
Un abattement exceptionnel de 70 % (ou 85 %) a été mis en place sur les plus-values générées lors de la vente de terrains, bâtis ou non bâtis, situés en zones tendues. Seules les communes situées en zone A bis et A en profitent.
Dispositif exceptionnel : La vente doit être précédée d’une promesse de vente signée entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020 ; et être réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de signature de la promesse. L’abattement accordé est de 70 %, ou 85 % si la vente est faite dans le but de construire des logements intermédiaires ou sociaux (au moins 50 % de la surface totale des constructions).
Un abattement s’applique sur la vente d’immeubles si les deux conditions suivantes sont remplies :
L’immeuble est situé dans une commune où s’applique la taxe sur les logements vacants ;
L’acquéreur s’engage à démolir les constructions pour reconstruire des logements dans un délai de 4 ans.
Le taux de l’abattement est le suivant :
25 % pour les ventes réalisées jusqu’en décembre 2016, sous réserve de la signature d’une promesse de vente avant 2015 ;
30 % pour les promesses de vente ayant acquis date certaine en 2015.
Depuis le 1er septembre 2013, la plus-value est taxée au titre de l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire actuel de 19 % (avec un abattement linéaire de 6 % à partir de la 6ème année) et au titre des prélèvements sociaux au taux actuel de 15,5 % (avec un abattement progressif à partir de la 6ème année).
Le montant de l’impôt sera prélevé par le notaire sur le prix de vente lors de la signature de l’acte authentique et versé par ses soins à l’administration fiscale.
Une taxe complémentaire (de 2 à 6 % selon le montant de la plus-value après application de l’abattement) s’applique sur les plus-values immobilières, autres que sur terrains à bâtir, d’un montant supérieur à 50000 €. Sont concernées les plus-values résultant de cessions réalisées depuis le 1er janvier 2013.
Il peut être perçus à l’occasion de la vente d’un terrain devenu constructible une taxe communale supplémentaire (CGI Art. 1529) et/ou une taxe nationale supplémentaire (CGI Art. 1605 nonies).
Le régime des plus-values varie selon le prix de vente, la nature du bien, et la durée de détention. Au principe d’imposition existe des cas d’exonérations limitativement prévus.
Les cessions échappant à l’impôt sur les plus-values immobilières sont recensées sous les II et III de l’article 150 U CGI.
Les cessions notamment exonérées :
La vente de la résidence principale et de ses dépendances immédiates et nécessaires cédées simultanément ou quasi-simultanément ;
La vente d’un droit de surélévation dans les conditions de l’article 150 U II-9 CGI ;
La vente d’un logement situé en France par des contribuables non-résidents sous certaines conditions (CGI art. 150 U II-2 à 9 et III) ;
Les plus-values réalisées à l’occasion de la vente de biens pour un prix inférieur ou égal à 15000 euros pour une personne seule, 30000 euros pour un couple ;
Les plus-values réalisées à l’occasion de la vente d’un bien détenu depuis plus de 30 ans.
La vente d’un bien dans le cas de son expropriation sous conditions de remploi (CGI art.150 U II-4)
La vente par des retraités ou invalides de condition modeste (CGI Art. 150 U III)
Le contribuable qui n’est pas propriétaire de sa résidence principale, peut bénéficier d’une exonération des plus-values réalisées lors de la première cession d’un logement sous certaines conditions :
Le cédant n’a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession (CGI, art. 150 U II, 1°bis, al. 1er) ;
Le cédant doit procéder au remploi du prix de cession « dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, en vue de l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale » (CGI, art. 150 U II, 1° bis, al. 2 – in limine).
En cas de manquement à l’une de ces conditions, l’exonération est remise en cause au titre de l’année du manquement (CGI, art. 150 U II, 1° bis, al. 2 – in fine). Plus d’information sur le Bulletin Officiel des Finances Publiques Impôt.
Source : Calculer une plus-value immobilière
Notaires de France. 03/08/2018.
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