À fin février 2018, le volume annuel de transactions diminue légèrement : 965 000 transactions ont été réalisées sur douze mois glissants (contre 969 000 à fin janvier 2018), pour une hausse de 10,9 % sur un an. Le volume annuel de transactions évolue ainsi à un rythme légèrement moins soutenu et deux éléments peuvent laisser présager une stabilisation dans les prochains mois : le flux de nouveaux crédits au logement des ménages cumulé sur un an continue de diminuer ; 42 % des banques déclarent une baisse de la demande de crédits à l’habitat.
Les raisons de la hausse des volumes de transactions depuis début 2015 sont connues : des taux d’intérêt faibles, un allongement de la durée des prêts, des incitations fiscales ciblées, des prix en province globalement raisonnables et un stock plus important de biens immobiliers mutables. Les notaires assistent désormais à un atterrissage en douceur, laissant présager des volumes plus raisonnables en 2018, l’effet de rattrapage étant sans doute atteint.
Sur un an, la hausse des prix se poursuit : +3,4 % au quatrième trimestre 2017 par rapport au quatrième trimestre 2016, après +3,3 % au troisième trimestre 2017. Cette hausse est particulièrement sensible pour les appartements anciens (+4,5 %) dont la dynamique reste meil-leure que pour les maisons (+2,6 %). Néanmoins, sur un trimestre, les prix des loge-ments anciens se stabilisent : +0,5 % au qua-trième trimestre 2017 (données provisoires corrigées des variations saisonnières), après +0,9 % au troisième trimestre 2017. Comme observé depuis fin 2016, la hausse est plus importante pour les appartements (+0,7 %) que pour les maisons (+0,3 %).
Cette croissance est plus marquée en Île-de-France avec une augmentation des prix de vente des logements anciens de 5,1 % sur un an au quatrième trimestre 2017 (après +4,6 % au troisième trimestre 2017 et +3,9 % au deu-xième trimestre 2017). Entre les quatrièmes trimestres 2016 et 2017, les prix des appartements anciens ont augmenté de 8,6 % dans Paris (où tous les arrondissements sont à la hausse), de 5,2 % dans les Hauts-de-Seine et autour de 4 % dans le Val-de-Marne et en Seine-Saint-Denis. En province, les prix de l’ancien croissent, sur un an, de façon moins marquée qu’en Île-de-France, +2,7 % entre les quatrièmes trimestres 2016 et 2017. Comme en région francilienne, la hausse est plus importante pour les appartements (+3,3 %) que pour les maisons (+2,4 %). Ces prix se stabilisent toutefois entre les troisième et quatrième trimestres 2017 (+0,3 %).
Au niveau des plus grandes villes de province en appartements anciens, les prix sont stables ou orientés à la hausse au quatrième trimestre 2017. Seule exception, Saint-Étienne qui affiche des prix en baisse de 4 % sur an. À Grenoble, Dijon, Nice, Montpellier et Tours, les prix sont relativement stables. Bordeaux caracole toujours en tête avec une hausse de 16 % sur un an et un prix au m² médian de 3 930 €. À Nantes, Annecy, Lyon, Lille et Toulouse, le prix médian augmente également significativement, entre 5 % et 8 %. Dans les autres grandes villes, la hausse est plus modérée, entre 2 % et 5 %. Dans les principales agglomérations de province, les prix des maisons anciennes sont en hausse. Les plus fortes augmentations sont constatées à Valenciennes (+9,8 %), Nancy (+9,9 %), Nantes (+11,1 %), Saint-Nazaire (+12,3 %), et Bordeaux (+14,1 %). À Lyon et Marseille, les prix sont quasi stables sur un an. Ainsi, tandis que les prix progressent dans les autres principales agglomérations, Nice se distingue, comme le trimestre précédent, avec des prix en baisse (-3,6 % sur un an).
Ainsi, là où les prix ont fortement augmenté, c’est-à-dire là où la demande est supérieure à l’offre, ce sont les vendeurs qui ont profité des taux d’intérêts bancaires qui se sont maintenus, sur toute l’année 2017, à des niveaux encore bas.
La projection des indices de prix à fin mai 2018, à partir des avant-contrats sur l’ensemble de la France métropolitaine, anticipe une poursuite de la hausse que ce soit en appartements anciens (+4 % sur un an) ou en maisons anciennes (+2,2 %).
À Paris, d’après les indicateurs avancés sur les avant-contrats, la tendance haussière est appelée à se prolonger au moins jusqu’en avril 2018, où l’on attend un prix au m² aux alentours de 9 300 €, en hausse de 9 % sur un an environ. En province, la projection des indices avec les avant-contrats reste orientée à la hausse, mais l’augmentation des prix se tasserait. À fin avril 2018, les évolutions sur un an seraient de + 2,3 % pour les appartements anciens et de + 1,9 % pour les maisons anciennes.
D’une manière générale, les notaires ont en effet pu constater une accalmie sur le volume des transactions en tout début d’année 2018 avec des prix qui se maintiennent.
Les encours de crédits à l’habitat continuent de croître (5,8 % sur un an) et les taux d’emprunts restent bas (1,61 % en moyenne). La part des renégociations dans les nouveaux crédits remonte légèrement à 20 % en février 2018 mais reste à un niveau bas par rapport à il y a un an (60 % en février 2017)..
Les annulations restent à des niveaux très élevés, en hausse de 31,9 % par rapport au quatrième trimestre 2016, et concernent près de 3 800 unités, soit l’équivalent de 10,9 % des réservations.
Source : Analyse du marché immobilier
Notaires de France. 24/04/2018.
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