Les biens appartenant à l’État, aux collectivités territoriales ou aux établissements publics sont soumis à des régimes juridiques spécifiques. Ils peuvent relever soit du domaine public, soit du domaine privé de la personne publique, selon leur affectation et leur usage. Cette distinction entraîne des conséquences importantes sur la gestion, l’utilisation ou encore la cession de ces biens.
Qu’est-ce qu’un bien immobilier du domaine public ?
Le domaine public immobilier comprend des biens appartenant à une personne publique (État, commune, département, etc.) qui remplissent certaines conditions définies par le Code général de la propriété des personnes publiques (CG3P).
Selon l’article L.2111-1 du CG3P, un bien immobilier appartient au domaine public s’il est :
👉 Affecté à l’usage direct du public,
👉 Ou affecté à un service public, à condition qu’il fasse l’objet d’un aménagement indispensable à l’exécution de ce service.
🟡 Important : ne pas confondre « usage direct du public » avec « ouverture au public ».
Par exemple, une forêt ou une plage simplement accessible au public ne suffit pas à la classer dans le domaine public sans affectation officielle.
Une condition de propriété exclusive
Pour intégrer le domaine public, un bien immobilier doit être exclusivement détenu par une personne publique. Ainsi, un bien en copropriété avec des personnes privées ne pourra jamais appartenir au domaine public, et relèvera alors du domaine privé.
Le domaine privé des personnes publiques
Tous les biens qui n’entrent pas dans les critères du domaine public relèvent automatiquement du domaine privé (article L.2211-1 du CG3P).
Ce domaine privé bénéficie d’un régime juridique plus souple, permettant notamment la vente ou la location des biens dans des conditions classiques.
Une protection juridique renforcée : l’inaliénabilité
Les biens immobiliers du domaine public sont soumis à un régime de protection stricte :
⚖️ Inaliénabilité : ils ne peuvent pas être vendus à des personnes privées.
🛑 Imprescriptibilité : aucun usage, même prolongé, ne permet à un particulier d’en revendiquer la propriété.
📌 L’article L.3111-1 du CG3P dispose que :
« Les biens des personnes publiques qui relèvent du domaine public sont inaliénables et imprescriptibles. »
Comme le résumait le commissaire du gouvernement Aucoc :
« Pour que le domaine public puisse servir à tous, il faut que personne ne puisse s’en approprier une partie quelconque. »
(CE, 14 janvier 1861, Ville de Marseille)
Peut-on sortir un bien du domaine public ?
Oui, mais cela suit une procédure très encadrée. Lorsqu’un bien perd son utilité publique, il est possible de le faire basculer dans le domaine privé à deux conditions :
- La désaffectation
Le bien n’est plus utilisé pour le public ou dans le cadre d’un service public. - Le déclassement
Une décision officielle (souvent une délibération de l’assemblée compétente) constate la désaffectation et acte le déclassement du bien.
📍 Ce n’est qu’à l’issue de ces deux étapes que le bien quitte le domaine public. Il devient alors cessible et peut faire l’objet d’une vente ou d’une autre opération de valorisation patrimoniale.
Le rôle du notaire dans ces opérations
Chez ONA Notaires à Aubière, nous accompagnons les collectivités territoriales, établissements publics et particuliers dans l’analyse juridique des biens concernés, la rédaction des actes, la sécurisation des transferts, et la valorisation du patrimoine immobilier public ou privé.
Nous intervenons notamment pour :
- La vente de biens déclassés,
- Les montages contractuels entre personnes publiques et opérateurs privés,
- Les audits de domanialité dans le cadre de projets d’urbanisme ou de cession.
📞 Vous êtes confronté à un bien public à requalifier ou à céder ?
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