Vous détenez un bien immobilier en famille, ou vous envisagez d’en acquérir un ensemble ? La société civile immobilière (SCI) familiale est souvent étudiée pour gérer un patrimoine à plusieurs et préparer sa transmission. Sa création ne se décide pas à la légère : elle présente des avantages comme des inconvénients, selon les situations. Chez ONA Notaires à Aubière, nous vous aidons à y voir clair.
📌 Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?
C’est une SCI ordinaire dont les associés sont liés par un lien de parenté ou d’alliance, jusqu’au 4e degré : enfants, parents, petits-enfants, frères et sœurs, oncles et tantes, neveux et nièces, cousins germains… Elle poursuit un but non commercial.
Les associés peuvent apporter à la société une quote-part d’immeuble qu’ils possèdent : la société en devient propriétaire, et chacun reçoit des parts sociales en échange. Ils peuvent aussi apporter une somme d’argent, avec laquelle la société acquiert le bien.
La SCI familiale relève des règles communes aux sociétés et aux sociétés civiles du Code civil. Sa particularité : elle demeure un bailleur particulier, avec la possibilité de conclure un bail d’une durée minimale de 3 ans au lieu de 6. Elle perd en revanche son caractère familial dès qu’un associé sans lien de famille ou d’alliance y entre.
⚖️ Un cadre plus souple que l’indivision
Dans une indivision, un indivisaire seul ne peut accomplir que les actes conservatoires. Les actes d’administration exigent l’accord d’indivisaires représentant au moins les deux tiers des droits, et les actes de disposition (vente, emprunt…) l’accord de tous. Le veto ou le silence d’un seul peut bloquer la situation, et il faut alors saisir le juge.
Dans une société, seules les décisions les plus graves requièrent en principe l’unanimité. Les statuts prévoient le plus souvent une majorité pour les autres décisions, ce qui permet de dépasser le désaccord d’une minorité.
La SCI apporte d’autres atouts :
- Une gestion confiée à un ou plusieurs gérants, souvent dotés de larges pouvoirs par les statuts ou un acte annexe. Des parents peuvent ainsi donner les parts à leurs enfants tout en se faisant désigner gérants. Ils peuvent aussi ne donner que la nue-propriété des parts et conserver l’usufruit, donc les revenus, en organisant dans les statuts la répartition des pouvoirs.
- Une pérennité sur plusieurs générations : dotée d’une personnalité distincte de ses membres, la SCI peut être instituée pour 99 ans au plus. Un associé majoritaire ne peut pas imposer sa dissolution anticipée, la dissolution judiciaire supposant de justes motifs. L’indivision, elle, reste précaire : nul ne peut être contraint d’y demeurer.
- Le choix des associés : en indivision, les héritiers d’un indivisaire décédé entrent sans que les autres puissent s’y opposer. En SCI, la cession de parts à un tiers nécessite en principe l’agrément unanime des associés, sauf disposition différente des statuts. Sauf clause contraire, les cessions à des ascendants ou descendants n’y sont pas soumises.
🔎 Transmettre son patrimoine par les parts
Donner des parts de SCI plutôt qu’un bien immobilier permet d’ajuster la valeur transmise et de rester dans les abattements classiques (par exemple 100 000 € par parent et par enfant, 31 865 € pour les petits-enfants, renouvelables tous les 15 ans). Si les parents se réservent l’usufruit, seule la valeur de la nue-propriété est prise en compte fiscalement. Le prêt éventuellement souscrit par la SCI est également pris en considération, et une décote peut s’appliquer à la valeur des parts.
Les concubins peuvent aussi recourir à la SCI pour sécuriser leur situation en cas de décès, par un démembrement croisé des parts ou en achetant leur logement avec une clause de tontine. Attention toutefois au risque de requalification en donation déguisée par l’administration fiscale : mieux vaut être conseillé.
📄 Comment fonctionne une SCI ?
Deux associés suffisent, sans nombre maximum ni condition de nationalité, et un mineur peut en faire partie. L’objet social doit rester civil, c’est-à-dire limité à la gestion d’un patrimoine immobilier. La durée est fixée dans les statuts, dans la limite de 99 ans.
Les statuts, obligatoirement écrits, organisent la vie de la société : étendue du pouvoir du gérant, majorités en assemblée, droit de vote des usufruitiers, règles de cession, agréments à l’entrée ou à la sortie… Lorsqu’ils constatent l’apport d’un immeuble ou qu’il y a matière à publicité foncière, ils doivent être établis par acte authentique reçu par un notaire.
Chaque associé réalise un apport, en nature, en numéraire ou en industrie. Les associés répondent des dettes de la société de façon indéfinie, mais proportionnellement à leurs parts et sans solidarité entre eux. Côté fiscalité, les bénéfices sont redistribués ou mis en réserve. À l’impôt sur le revenu, les associés déclarent leur quote-part qu’elle soit distribuée ou non, et la SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés.
✅ Gérer et constituer votre SCI
Un gérant, nommé dans les statuts ou par acte annexe, traite les affaires courantes, et plusieurs gérants sont possibles. Certaines décisions relèvent obligatoirement des associés : comptes annuels, modifications des statuts, révocation du gérant… Dans une SCI entre parents et enfants où les parents sont cogérants, leur mandat n’a en général pas de durée précise et cesse à leur décès ou à la fin de la société.
Pour la constituer, rapprochez-vous d’abord de votre notaire, qui établit les statuts et accomplit les formalités : enregistrement, publicité légale, Centre de Formalités des Entreprises.
💡 Le rôle du notaire
La rédaction des statuts peut s’avérer délicate. Chez ONA Notaires à Aubière, nous prenons le temps de comprendre votre situation familiale et vos objectifs, puis nous vous conseillons et vous accompagnons de la création de la SCI jusqu’à une éventuelle cession de parts, pour éviter les faux pas.
Source : Code civil, articles 1832 et suivants, 1845 et suivants, 815 à 815-6, 1835 et 1838.
📍 Vous avez un projet de SCI familiale ? ONA Notaires à Aubière vous accompagne pour en sécuriser la constitution et le fonctionnement.
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